Nel 2023 le vendite di case di lusso sono diminuite a Milano del 6,2% a fronte di un calo stimato in quasi l’11% delle transazioni totali. Un rallentamento più contenuto grazie soprattutto al fatto che il segmento top del residenziale è toccato solo in parte dall’aumento del costo del denaro e quindi dei mutui, visto che molte transazioni avvengono per contanti. In compenso i prezzi sono cresciuti in media del 7,1%, con un prezzo richiesto a metro quadrato di 12.658 euro e il fatturato complessivo generato dalle 455 operazioni ascrivibili alla fascia del lusso è salito dello 0,8%, a 860 milioni di euro. Sono dati ricavabili dal primo rapporto 2024 «Vmp prime residential», redatto dalla società di consulenza e intermediazione Vincenzo Monti Prestige.

L’offerta sta leggermente aumentando (+1,1% gli immobili immessi sul mercato) mentre stanno crescendo in maniera sensibile i tempi di vendita. La domanda rimane molto forte ma gli acquisti vengono ponderati e molti potenziali investitori oggi stanno alla finestra. Il problema, spiega Andrea Pincherli Vicini, Ceo di Vincenzo Monti Prestige, «è la distanza tra costo del debito e rendimento degli immobili. Sul mercato di seconda e terza fascia si sta già assistendo a una revisione dei prezzi. Nella fascia del lusso finora i proprietari hanno resistito sulle loro richieste e le prospettive per il 2024 sono di stabilità nelle quotazioni, con qualche rischio per la prima parte dell’anno se perdurasse la politica di tassi alti della Banca centrale».

Ma che cosa offre oggi il mercato?. Dal rapporto emerge che il 39% delle case in vendita nelle aree di prestigio in città (si tratta di circa 1.600 abitazioni) ha una superficie compresa fra i 100 e i 200 metri quadrati; il 31% si colloca sotto la soglia dei 100 metri quadri, mentre quasi un terzo della domanda cerca abitazioni maggiori di 200 metri quadrati. Per quanto riguarda i prezzi, il 48% dell’offerta si pone tra 1,5 a 2,5 milioni di euro. Fra i 3,5 e i 4,5 milioni di euro c’è un altro 10% mentre la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni di euro è del 17%.

Per quanto riguarda i prezzi delle zone nessuna sorpresa: le aree più richieste sono il Quadrilatero della Moda, Brera, Vincenzo Monti – Magenta e ora anche le case poste fra Piazza Cordusio e Piazza del Duomo. In tutti questi quartieri i prezzi sono cresciuti a due cifre. Fra tanti segni positivi, l’unica media negativa (-0,7%) registrata nel 2023 è quella di Porta Nuova e Corso Como dove l’offerta, soprattutto di nuove abitazioni, segna un incremento maggiore rispetto alla domanda.

Per quanto riguarda i prezzi, nel Quadrilatero in alcuni rari casi si sfiorano i 30mila euro al metro quadrato e un forte incremento (quasi il 20%) per le abitazioni da ristrutturare. Chi compra case a questi valori del resto personalizza sempre l’immobile e anche quando si tratta di una residenza già ristrutturata dal vecchio proprietario se la fa rifare completamente dall’architetto di fiducia e quindi lo stato di conservazione dell’immobile, se non è nuovo come in centro succede nella stragrande maggioranza dei casi, non è rilevante. Se guardiamo alle richieste top espresse da alcuni proprietari, la barriera dei 20mila euro al metro quadro ormai riguarda il Quadrilatero, Cadorna-Magenta-Monti, Piazza Cordusio-Affari-Duomo e Palestro-Duse-Venezia.

Un capitolo a parte quello delle locazioni. Gli immobili di lusso, e le case non fanno eccezione, hanno rendimenti più bassi della media del mercato. Chi compra per investire lo fa perché aspetta una rivalutazione del capitale nel tempo. Guardando nell’ottica di chi cerca casa questo significa che l’affitto pesa meno rispetto all’acquisto ed è frequente il caso di chi, pur potendo tranquillamente comprare, preferisce l’affitto perché non vuole immobilizzare milioni di euro e sentirsi libero di cambiare dopo pochi anni. Per questo il caro affitti, che sta interessando la nostra città, nel caso del lusso, data la sproporzione tra domanda e offerta, risulta amplificato. Anche se, va sottolineato, a differenza di quanto accade con l’acquisto chi sceglie una casa per andarvi in affitto la vuole già ristrutturata, per non spendere soldi a fondo perduto in riqualificazione.

La media aritmetica dei canoni richiesti nelle dieci zone di pregio di Milano monitorate è di 485 euro al metro quadro annuo. Traducendo: per un appartamento di 150 metri quadrati servono oltre seimila euro al mese a cui vanno sommate le spese. Ma anche qui parliamo di media. Nel Quadrilatero i canoni sfiorano e in alcuni rari casi superano i mille euro al metro quadro per anno, ovvero 10mila euro per una casa di 150 metri quadrati. Scritta così sembra un follia, ma se consideriamo che quella casa probabilmente richiederebbe oltre 3 milioni di euro per essere acquistata ecco che l’esborso mensile appare più «sensato» (anche se inarrivabile per i comuni mortali). In genere vengono stipulati canoni di durata da 12 a 36 mesi. Nella fascia tra la Borsa e Corso Venezia si superano, sempre per una casa da 150 metri, gli 8.500 euro al mese a Brera si scende a 6.800 e poco più di 6.500 occorrono a Sant’Ambrogio. Nel «nuovo lusso» di Citylife e Porta Nuova i canoni arrivano rispettivamente a 6.000 e 6.500 euro al mese.